Essa dimensão do Direito Civil desempenha um papel fundamental na organização da sociedade e na promoção da estabilidade econômica. Dentro desse conceito, encontra-se a ferramenta usucapião, que emerge como um mecanismo crucial na conquista da propriedade.
De acordo com o advogado especialista em Direito Imobiliário e Possessório, Marco Aurélio Alves de Oliveira, ninguém, a não ser por força de lei, pode invalidar o direito de propriedade de outro, que é assegurado pela Constituição. Por isso, ele destaca que a titulação do ocupante de um imóvel privado só pode ocorrer por meio da aquisição, seja por contrato de compra e venda, herança ou usucapião.
“A usucapião é uma modalidade de aquisição originária, autônoma, da propriedade de bem móvel ou imóvel. Ela ocorre pela posse mansa e pacífica, ou seja, sem qualquer oposição, pelo prazo fixado em lei. O Código Civil prevê as seguintes modalidades de usucapião: extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural, coletiva, indígena e especial urbana por abandono de lar. Esse instrumento legal permite que indivíduos que ocupam determinado imóvel de forma contínua e pacífica, cumprindo os requisitos estabelecidos pela lei, adquiram a propriedade de maneira definitiva”, destaca o advogado.
Essa modalidade pode ser requerida tanto judicial quanto extrajudicialmente, via cartório de registro de imóveis. “Os requisitos básicos para a requisição da aquisição da propriedade por usucapião são, em primeiro lugar, a posse sobre a coisa, de forma mansa e pacífica, ou seja, sem qualquer oposição, por mínima que seja, do proprietário. Essa posse pode ser comprovada com o pagamento de tributos ou mesmo o registro perante as concessionárias de energia ou água, por exemplo, em nome do possuidor. A prova para o reconhecimento da posse e o prazo em que esta é exercida é, em grande parte, oral, com o depoimento pessoal do usucapiente, do proprietário e de testemunhas. Mas documentos que são importantes para comprovar o lapso temporal são o título, ou seja, os contratos de compra e venda, comodato, doação, bem como contas de água e energia em nome do possuidor, e ainda, que o IPTU esteja em nome deste e devidamente pago”, complementa Marco Aurélio.
Quanto ao prazo, a modalidade de usucapião é definida pelo caráter da posse. Se de boa-fé, com justo título, o prazo será reduzido. Se de má-fé e ausência de justo título, o prazo será o máximo previsto em lei. “Entende-se por boa-fé e justo título, por exemplo, alguém que celebrou um contrato de compra e venda que, por razões diversas, não se consolidou, ou mesmo um contrato de comodato. O contrato é tido como justo título e a boa-fé é tida como a posse exercida sem qualquer ardil, tal como fraude. Os prazos variam, como dito, de acordo com a modalidade da usucapião, entre 5 anos e 15 anos”.
Ainda segundo o advogado, um obstáculo para quem requerer a aquisição da propriedade é dar continuidade no processo por usucapião, pois é necessária a citação de todos os confinantes, ou seja, proprietários de imóveis vizinhos, para que possam manifestar oposição ou não sobre o pedido. “Já quem pleiteia a usucapião extrajudicial pode enfrentar um grave problema, pois se houver oposição pelo proprietário, o tabelião, por não ter o poder de julgar o mérito, acaba por determinar a remessa do feito ao judiciário, o que pode acarretar uma demora de anos, somando-se as fases extrajudicial e judicial”.
Marco alerta que esse reconhecimento extrajudicial só é possível se o proprietário não se manifestar quando notificado. Sempre é recomendável as vias extrajudiciais para a solução dos conflitos. “Um exemplo que pode ser dado é a utilização da mediação, prevista na Lei da Mediação (13.140/2015), que traz a possibilidade de solução dos conflitos de forma “pré-judicial”, ou seja, antes de ajuizar a ação competente. Neste caso, os mediadores são designados pelo juiz ou escolhidos pela parte e, norteados pelos princípios da imparcialidade do mediador, isonomia e autonomia das partes, boa-fé, busca de consenso etc. Tal procedimento pode auxiliar em uma solução mais rápida, também nos casos de usucapião”.
Em todos os casos, o advogado pontua que é preciso estar atento aos direitos que possui e ter um profissional para as devidas orientações. “O papel do advogado é auxiliar o cliente, seja na esfera extrajudicial ou judicial, apresentando a petição inicial, demonstrando o preenchimento dos requisitos, bem como requerendo ao cliente a reunião das provas existentes (justo título, contas pagas, IPTU pago etc.). O advogado será o intermediário entre o cliente e a serventia de registro de imóveis ou o judiciário, acompanhará e praticará os atos processuais necessários ao andamento e finalização do procedimento”.
“Importante se ter em mente que os proprietários de imóveis devem se atentar quanto à condição em que os imóveis se encontram, seja fazendo inspeções rotineiras no local, verificando eventuais ocupações não autorizadas, seja celebrando contratos bem-feitos, bem ‘amarrados’, visando evitar brechas para o exercício da posse a dar azo à requisição da aquisição por usucapião. Caso seja detectada ocupação irregular, buscar imediatamente cientificar o ocupante, de preferência por notificação extrajudicial realizada por cartório de títulos e documentos, visando impedir que aquela posse se delongue até atingir o prazo de uma das modalidades de usucapião”, finaliza.
